اصلاح عمیق قیمت مسکن در راه است / مالکیت خانه شرط بندی یک طرفه با یک حامی بزرگ!

اقتصادآنلاین – اکرم شعبانی؛ به گزارش اکونومیست، علت بحران افزایش نرخ بهره است: در آمریکا خریداران بالقوه با وحشت شاهد آن بودند که نرخ وام مسکن ۳۰ ساله به ۶.۹۲ درصد یعنی بیش از دو برابر سطح یک سال قبل و بالاترین میزان از آوریل ۲۰۰۲ تاکنون رسیده است.... اقتصادآنلاین – اکرم شعبانی؛ به گزارش اکونومیست، علت بحران افزایش نرخ بهره است: در آمریکا خریداران بالقوه با وحشت شاهد آن بودند که نرخ وام مسکن ۳۰ ساله به ۶.۹۲ درصد یعنی بیش از دو برابر سطح یک سال قبل و بالاترین میزان از آوریل ۲۰۰۲ تاکنون رسیده است. سوخت حباب کوچک ناشی از همه‌گیری، کاهش نرخ بهره، پول نقد محرک و تلاش برای ایجاد فضای بیشتر در حومه شهر بود. در حال حاضر بخش اعظم این موارد در سمتی معکوس حرکت می‌کند. به عنوان مثال، فردی را در نظر بگیرید که یک سال پیش می‌توانست هزینه پرداخت ۱۸۰۰ دلار در ماه را برای وام ۳۰ ساله بپردازد. در آن زمان او می‌توانست ۴۲۰ هزار دلار وام بگیرد. امروز همین مقدار پرداخت برای وام ۲۸۰ هزار دلاری کافی و این به معنای کاهش ۳۳ درصدی است. از استکهلم تا سیدنی قدرت خرید وام گیرندگان در حال سقوط است. این امر، خرید خانه را برای خریداران جدید سخت‌تر می‌کند، تقاضا را کاهش می‌دهد و می‌تواند توان مالی مالکان فعلی را اگر در صورت بدشانسی مجبور به فروش شوند، تحت فشار قرار دهد. خبر خوب این است که کاهش قیمت مسکن مانند ۱۵ سال پیش باعث رکود مالی حماسی در آمریکا نخواهد شد. این کشور، وام‌های ریسکی کمتر و بانک‌های با سرمایه بهتری دارد که از اوراق بهادار کم کیفیت استفاده نکرده‌اند. عمو سام اکنون دو سوم وام مسکن جدید را پذیره نویسی یا تبدیل به اوراق بهادار می‌کند. بازندگان بزرگ در این میان مالیات دهندگان خواهند بود؛ از طریق طرح‌های بیمه دولتی، آنها خطر نکول را متحمل می‌شوند. با افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو، که مالک یک چهارم اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن است، آنها در معرض ضرر قرار می‌گیرند. برخی از کشورهای دیگر مانند کره جنوبی و کشورهای شمال اروپا، شتاب ترسناک‌تری در وام گرفتن داشته‌اند و بدهی خانوارها در حدود ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی است. آنها ممکن است با ضررهای بی ثبات کننده در بانک‌ها یا شرکت‌های مالی در سایه مواجه شوند: رییس بانک مرکزی سوئد این را به «نشستن در قله یک آتشفشان»‌ تشبیه کرده است. اما بدترین بحران مالی مرتبط با مسکن در جهان همچنان به چین محدود خواهد شد، که مشکلاتش – مازاد سوداگرانه، اعتصابات وام مسکن، مردمی که برای آپارتمان‌های ساخته نشده پول پیش پرداخت کرده‌اند – با اغماض، در داخل مرزهایش قرار دارند. با این حال، حتی بدون یک سقوط همزمان بانکداری جهانی، رکود مسکن وخیم خواهد بود. اول، به این دلیل که بازارهای املاک از بین رفته، بازار کار را تحت تاثیر قرار می‌دهند. با افزایش نرخ بهره و تعدیل تدریجی قیمت‌ها، عدم اطمینان مردم را در مورد جابجایی مردد می‌کند. فروش املاک موجود در آمریکا در ماه آگوست سالانه ۲۰ درصد کاهش یافته و شرکت مسکن زیلو، ۱۳ درصد کمتر از استاندارد فصلی فهرست‌های جدید را گزارش می‌کند. در کانادا حجم فروش ممکن است در سال جاری ۴۰ درصد کاهش یابد. هنگامی که مردم نمی‌توانند حرکت کنند، پویایی بازار کار از بین می‌رود، زمانی که شرکت‌ها تلاش می‌کنند خود را با کمبود کارگر و بحران انرژی وفق دهند، این تبدیل به نگرانی بزرگی می‌شود و زمانی که قیمت‌ها کاهش می‌یابد، مالکان با خانه‌هایی با ارزش کمتر از وام‌های مسکن مواجه می‌شوند و همین امر باعث می‌شود که قیمت‌ها حتی دچار چسبندگی بیشتر شوند – مشکلی که بسیاری از اقتصادها را پس از بحران مالی جهانی تحت تاثیر قرار داد. کاهش قیمت مسکن از راه دوم نیز به رشد آسیب وارد می‌کند: آنها مصرف کنندگانی را که قبلا از این مساله ناراحت بودند حتی بیشتر ناراحت می‌کند. در سراسر جهان، املاک حدود ۲۵۰ تریلیون دلار ارزش دارند (برای مقایسه، ارزش بازارهای سهام تنها ۹۰ تریلیون دلار است) و نیمی از کل ثروت را تشکیل می‌دهند. از آنجایی که ساختمان سرمایه در حال فروپاشی است، مصرف کنندگان احتمالا هزینه خود را کاهش می‌دهند. اگرچه اقتصاد خنک‌تر چیزی است که بانک‌های مرکزی قصد دارند با افزایش نرخ‌های بهره ایجاد کنند، اما سقوط اعتماد می‌تواند به خودی خود عامل باشد. مشکل دیگر درد بزرگی است که توسط اقلیتی از صاحبان خانه تحمل می‌شود. با فاصله زیاد کسانی بیشتر در معرض آن هستند که نرخ‌های بهره را قفل نکرده و با قبوض وام مسکن روبرو هستند. تعداد نسبتا کمی از‌ آنها در آمریکا وجود دارد، جایی که وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت یارانه‌ای معمول است. اما از هر پنج وام سوئدی، چهار وام دارای دوره ثابت دو ساله یا کمتر هستند و نیمی از کل وام‌های با نرخ ثابت نیوزیلند برای تامین مالی مجدد در سال جاری بوده یا هستند. هنگامی که این مساله با فشار هزینه‌های زندگی ترکیب می‌شود، به تعداد فزاینده‌ای از خانوارهای در مضیقه مالی اشاره می‌کند. در استرالیا، شاید یک پنجم کل بدهی‌های وام مسکن متعلق به خانوارهایی است که در صورت افزایش نرخ بهره ، شاهد کاهش جریان نقدی مازاد خود به میزان ۲۰ درصد یا بیشتر خواهند بود. بر اساس یک برآورد، در بریتانیا ۲ میلیون خانوار ممکن است شاهد جذب ۱۰ درصد دیگر از درآمدشان توسط وام مسکن باشند. کسانی که توانایی پرداخت هزینه‌ها را ندارند ممکن است مجبور شوند خانه‌های خود را در بازار املاک رها کنند. اینجاست که بعد سیاسی وارد می‌شود. بازارهای مسکن در حال حاضر میدان جنگ هستند. تشدید تشریقات اداری ساخت خانه‌های جدید در شهرهای بزرگ را بسیار سخت می‌کند و منجر به کمبود می‌شود. نسلی از جوانان در کشورهای ثروتمند احساس می‌کنند که به طور ناعادلانه از مالکیت خانه طرد شده‌اند. اگرچه کاهش قیمت مسکن باعث کاهش سپرده مورد نیاز برای دریافت وام مسکن می‌شود، اما این خریدارانی هستند که برای اولین بار است که بیشتر به تامین مالی بدهی وابسته هستند که اکنون گران است و طبقه جدیدی از صاحبان خانه‌های آسیب پذیر مالی در شرف پیوستن به صفوف ناراضی‌ها هستند. خواص خطرناک با نجات مکرر اقتصاد در ۱۵ سال گذشته، اکثر دولت‌های غربی وسوسه می‌شوند که دوباره به کمک بیایند. در آمریکا ترس از فاجعه مسکن باعث شده است که برخی از فدرال رزرو بخواهند سرعت افزایش نرخ بهره حیاتی خود را کاهش دهد. بر اساس گزارش‌ها اسپانیا در حال بررسی محدود کردن پرداخت‌های فزاینده وام مسکن است و مجارستان این کار را قبلا انجام داده است و همزمان باید انتظار داشته باشیم که این سیاست از سوی کشورهای بیشتری دنبال شود. این می‌تواند بدهی‌های دولت‌ها را بیش از پیش افزایش دهد و این ایده را تشویق کند که مالکیت خانه یک شرط بندی یک طرفه است که توسط دولت حمایت می‌شود و همچنین کمک چندانی به حل مشکلات اساسی که بازارهای مسکن کشورهای ثروتمند را متلاشی می‌کند نخواهد داشت چرا که بسیاری از آنها ناشی از مداخله نادرست و بیش از حد دولت است، از یارانه‌های وام مسکن و مالیات‌های انحرافی گرفته تا قوانین برنامه‌ریزی طاقت فرسا. با پایان یافتن دوران نرخ‌های بهره پایین، بحران قیمت مسکن در راه است و هیچ تضمینی برای بازار مسکن بهتر در پایان وجود ندارد.